一、采购项目基本情况

1、项目名称：长沙市田家炳实验中学2025-2027年物业服务管理项目

2、项目位置：长沙市田家炳实验中学，长沙市开福区局关祠3号

3、项目采购预算：793924.52元/年，服务期三年，合同一年一签

按照国家和行业标准执行。

二、项目概况及服务范围

1、项目概况

长沙市田家炳实验中学创立于1918年，初名为湖南省艺芳女校，由晚清重臣曾国藩曾孙曾宝荪、曾约农创建。学校先后更名为湖南省长沙市第三女子中学、长沙市第十四中学、望麓园中学、长沙市实验中学、1996年更名为长沙市田家炳实验中学(分东北两校区)。2012年初高中剥离，东校区为长沙市实验中学，北校区为长沙市田家炳实验中学。学校毗邻船山学社、省少儿图书馆、市青少年宫、市博物馆等文化中心，学生和家长可在俯仰之间即可享受到古城历史文化积淀和都市现代文化设施。

学校坚持以忠恕为核心的传统文化教育，坚持人人会一门乐器，人人会写毛笔字为特色的艺术教育：积极开展健美操、舞蹈、田径、文学、摄影、心理、科技创新等多种学生社团活动，大胆实验与创新，努力把学校办成政府放心、社会称赞、家长满意、学生喜爱、教师幸福的现代化学校，使学校成为全市一流、省内知名的卓越学校。

2、学校主要数据

建筑面积：20267.42㎡

红线面积：14790.41㎡

绿化面积：1560.6㎡

宿舍面积：1017.9㎡

学生人数：1781人，其中寄宿生346人

学校出入口数量：3个，1个主出入口、2个次出入口

配电室：1间

3、服务范围及人员配置要求

3.1服务范围

校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务、司机服务等。

3.1.1校舍及设施维护服务

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

3.1.2校园环境保洁服务

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。

3.1.3校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等服务。

3.1.4学生公寓住宿服务

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。

3.1.5司机服务

负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。

3.2人员配置要求

项目经理1人，物业助理1人，保洁员5人，绿化工1人，维修工3人，宿管老师3人，司机1人，共15人。

人员要求：

项目经理需具有三年以上学校物业工作经验；助理需具有一年以上物业相关工作经验，具备高中（含）以上学历；

维修工需具有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；

保洁员需具有物业服务工作经验；

绿化工需具有2年及以上绿化养护工作经验；

宿管老师需具有2年及以上相关宿舍管理工作经验；

司机需具有驾驶证，3年及以上驾龄。

三、服务内容及要求

1、日常管理服务

1.1建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

1.2日常服务完成率不低于97%。

1.3物业管理档案完整率不低于97%。

1.4日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

1.5每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

1.6建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新。

1.7每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85%。

1.8对物业其它人员进行培训教育，如：84消毒液不能用于清洁水磨石地面。

1.9满足校方提出的合理需求。

2、校舍及设施维护服务

2.1校舍养护、维修、装修管理。

2.1.1房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

2.1.2楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

2.1.3共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

2.1.4根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

2.1.5根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

2.1.6根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

2.1.7适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

2.1.8对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

2.1.9督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

2.1.10对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

2.1.11配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2.2变配电系统

2.2.1配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

2.2.2按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

2.2.3供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。

2.2.4供电设备完好率98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

2.2.5配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

2.2.6制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

2.2.7遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

2.3给排水系统

2.3.1应定期对给排水系统进行维护、润滑。

2.3.2污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

2.3.3如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

2.3.4确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2022）的要求。

2.3.5涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

2.3.6对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担检测费），并交校方审核。留存报告。

2.4空调系统

2.4.1空调系统应由专业维保单位进行定期保养（学校承担费用），投标人做好日常空调系统的巡检与记录。

2.4.2空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

2.4.3每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

2.4.4各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

2.5升降系统

2.5.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

2.5.2电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。

2.5.3确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

2.5.4运行出现故障后，维修人员应在规定时间内（正常情况需40分钟内，特殊情况不能到达的需经采购人负责人同意确认后1小时内；电梯困人需在接到通知后15分钟内）到达现场处理，及时排除故障。

2.5.5运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

2.6照明系统

2.6.1路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

2.6.2泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率。

2.6.3公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

2.7完成学校领导交待的其他任务。

3、校园环境保洁服务

3.1外围场地及绿化带的保洁

3.1.1道路地面、广场地面大件垃圾≤1件。

3.1.2绿化内大件垃圾≤1件。

3.1.3室外体育场地面无明显垃圾。

3.2教学公共区域及辅助用房保洁

3.2.1房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

3.2.2平台台阶保持清洁。

3.2.3楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

3.2.4扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

3.2.5消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

3.2.6垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

3.2.7开放式地沟无大件垃圾。

3.2.8地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

3.2.9阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

3.2.10垃圾桶表面无污迹、无积灰。

3.2.11坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

3.2.12隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

3.2.13镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

3.2.14废物箱表面无明显积灰、无异味。

3.2.15卫生间内保持空气清新、无异味。

3.2.16门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

3.2.17室内空气无异味。

3.2.18电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

3.2.19操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

3.2.20保持电梯轿厢内空气清新、无异味。

3.2.21卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

3.2.22饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

3.3垃圾分类与清运

3.3.1按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

3.3.2垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

3.3.3垃圾箱筒内的垃圾不超过3/4的高度。

3.3.4垃圾清收率不低于99% 。

3.4卫生消杀

3.4.1无老鼠活动迹象。

3.4.2室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

3.4.3蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

3.4.4虫害控制措施监管达到100%。

3.5完成学校领导交待的其他任务。

4、校园绿化服务

4.1植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

4.2花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

4.3绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4.4根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

4.5完成学校领导交待的其他任务。

5、学生公寓住宿服务

5.1根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

5.2根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

5.3学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

5.4负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

5.5做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

5.6按学校要求组织学生自习或活动。

5.7配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

5.8根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。

5.9负责宿舍楼内公共区域卫生工作。

5.10要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

5.11主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

5.12对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

5.13每天按时清点人数，维持寝室纪律。

5.14做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

6、司机服务

6.1司机证件齐全有效，符合准驾车型。

6.2上班时间内，按学校要求驾驶车辆。遵守校方所有规定，尽忠职守，维护学校利益。

6.3每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。

6.4车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车。

6.5爱护车辆，定时保养车辆，如换机油、检查轮子等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。

6.6不得弄虚作假虚报油费、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。

服务时间与地点：

服务期限：三年，合同一年一签（具体履行期限以合同签订为准）。

服务地点：采购人指定地点。

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