一、采购项目基本情况

1、项目名称：湖南省地质中学2025年—2027年物业管理项目

2、座落位置：湖南省长沙市人民中路168号

3、项目采购预算：?1330392.69??元/年，3991178.07元/三年

二、项目概况及主要数据

（一）项目概况：

湖南省地质中学创办于1955年，原隶属湖南省地勘局，2019年移交长沙市人民政府管理，为长沙市教育局直属公办学校。2001年、2004先后被省教育厅授牌为湖南省重点中学 湖南省示范性普通高级中学，2000年至2018年连续18年保持省文明单位荣誉，现被评为湖南省文明校园。学校坐落长沙市中心，毗邻天心阁公园、长沙市图书城、湖南省图书馆，校园雅致，交通十分便利，是读书求学的理想之所。现有初中、高中66个教学班，在校学生3102人。

学校拥有现代化的理化生实验室、录播教室、通用技术教室、地质矿物标本展览室、教工阅览室、学生阅览室、塑胶运动场、学生食堂、体育馆、校园电视演播中心等教学设施。每间教室均安装了先进的智慧云黑板系统。两栋学生公寓可容纳1000人，校图书馆藏书达二十万册。学校努力推进校园文化建设，着力打造精致精美的书香校园。

（二）学校主?荩?/font>

建筑面积：45248.26㎡

绿化面积：11239㎡

宿舍面积：2434.95㎡

学生人数：3102人，其中寄宿生416人（新宿舍投入使用以后有1000人左右）

学校出入口数量：2个，1个主出入口、1个次出入口

配电室：1间

三、服务范围及人员配置要求

（一）服务范围

校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务、司机服务、体育器材管理员等服务。

1、校舍及设施维护服务

????负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

2、校园环境保洁服务

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。

3、校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等服务。

4、学生公寓住宿服??/font>

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。

5、司机服务

负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。

6、体育器材管理员

负责学校体育馆及馆内设施设备、器材的管理服务等。

（二）人员配置要求

项目经理1人，经理助理1人，维修工3人，保洁员10人，绿化工1人，宿管老师7人，体育器材管理员1人，司机1人，共25人。

人员要求：

项目经理需具有全国物业管理经理证书，三年以上学校物业工作经验；助理一年以上物业相关工作经验；

维修工具有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；

绿化工需具有2年及以上绿化养护工作经验；

宿管老师具有2年及以上相关宿舍管理工作经验。

司机需具有驾驶证，3年及以上驾龄。

四、服务内容及要求

（一）日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生的投诉需在1个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

8、对物业其它人员进行培训教育。

9、满足校方提出的合理需求。

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（二）校舍及设施维护服务

1、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；公用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）公用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

（1）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。

（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

（6）对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担检测费），并交校方审核。留存报告。

4、空调系统

（1）空调系统应由专业维保单位进行定期保养（学校承担费用），做好日常空调系统的巡检与记录。

（2）空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3）每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

（4）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

5、升降系统

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电?葑既菲舳诵校２阕既贰＝蜗崮凇⑼獍磁ァ⒌凭叩扰浼３滞旰谩?/font>

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

6、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

7、完成学校领导交待的其他任务。

（三）校园环境保洁服务

1、外围场地及绿化带的保洁

（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（2）绿化内大件?? 件。

（3）室外体育场地面无明显垃圾。

2、教学公共区域及辅助用房保洁

（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（2）平台台阶保持清洁。

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

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